行业解读 | 土地承包经营权登记纳入不动产统一登记平台建设探讨

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     【编者按】随着五年过渡期届满,土地承包经营权登记纳入不动产统一登记日益紧迫,做好准备、未雨绸缪非常重要。鉴于土地承包经营权与不动产登记的数据库在表结构、地理信息数据参考、逻辑关系等方面都存在一定差异,从管理模式、逻辑关联、数据分析、编码规则等方面找到“后过渡期”的工作思路非常必要。为进一步了解详情,小编探访行业达人,带大家一探土地承包经营权登记管理纳入不动产统一登记平台管理的最新动态。

 

    背景与现状

     2015年3月1日起施行的《不动产登记暂行条例》第五条规定:耕地、林地、草地等土地承包经营权属于不动产权利,应当纳入不动产登记。2016年1月《不动产登记暂行条例实施细则》中再次明确“不动产登记过渡期内,农业部门会同国土资源等部门负责指导农村土地承包经营权统一登记工作,按照农业部门有关规定办理耕地的土地承包经营权登记。不动产登记过渡期后,由国土资源部负责指导农村土地承包经营权登记工作。”国务院已明确由原国土资源部(现自然资源部)统一负责土地、房屋、林地、草原和海域登记,承包经营权登记也将纳入不动产统一登记。中央要求5年内完成农村土地承包经营权确权登记发证。

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     由于原土地承包经营权登记平台是依据农业部颁发的系列法规和标准进行设计,权利体系基本独立于不动产物权登记体系,业务模型没有从物权角度统一考虑,与现有其他不动产业务关联性不强。反馈到数据层面,则是两套根据不同业务思路设计的独立的数据结构。

 

     联性不强。反馈到数据层面,则是两套根据不同业务思路设计的独立的数据结构。

 

    农经权纳入不动产统一登记平台关键点

     武大十博根据多年的国土、不动产及农村承包经营权软件研发和项目实施工作经验,结合现有的政策及技术条件,对农村土地承包经营权与不动产登记平台的衔接的关键点展开探讨。

 

 

     强关联,纳入物权统一管理模式

     农村承包经营权是不动产物权的组成部分,是针对农村土地,为农村土地集约化利用、流转,保障农民基本利益及生存保障而设立的。在平台业务模型设计时,需考虑支持农村承包经营权与其他不动产权利之间的关联和分析。

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       重流转,保障土地经营多种权益

       2018年12月29日,第十三届全国人民代表大会常务委员会第七次会议通过修改《中华人民共和国农村土地承包法》的决定。此次农村土地承包法的修订内容,明确了承包权和经营权的关系,根据最新土地承包经营权管理思想,在将农村土地承包权与经营权记载于不动产权证书的基础之上,充分考虑“集体所有、个人承包、合作经营”的情况,额外设立“土地经营权流转证”,使土地经营权人的权益得到更好的保障。

 

 

       增模块,明确林地使用相关信息

       依据《森林法》或《农村土地承包法》的有关规定,按照有关程序,对农民集体所有和国家所有依法由农民集体使用的森林、林木和林地,采取农村土地承包制度。承包方需办理农村土地承包经营权登记程序,同时又因为涉及林地、林木、森林的使用,本应向林业管理部门申请《林权证》,因机构整合等原因,现在则是应向不动产登记部门申请林地承包权和林木所有权的不动产权证书及土地经营权流转证。针对此种情况需在不动产权证书及土地经营权流转证上标明面积、主要树种、林木株数、林种、林地四至等信息。

 

 

       明架构,沿用不动产单元编码规则

       物权法中,将土地承包经营权纳入了用益物权;不动产登记暂行条例实施细则中,将土地承包经营权登记作为不动产登记的一项内容;新农村土地承包法修订案中,将承包权与经营权分开进行设立。

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     从不动产权利整体性管理的角度来看,土地承包经营权管理中设计的承包权地块(土地承包经营权宗地)可沿用不动产登记中不动产单元号的编码规则,即承包权地块(土地承包经营权宗地)及经营权地块编码采用28位不动产单元编码规则来进行编制。此外,发包方代码、承包方代码沿用NY/T2538-2014《农村土地承包经营权要素编码规则》描述的发包方及承包方的编码规则。

 

 

     立规范,统一登簿数据存储规则

     土地承包经营权登记簿是以户为单位进行登簿的,一户为一簿,多个承包地块登记在一个登记簿上,不动产登记簿是以宗地为单位编成。两者的数据组织呈现方式虽有不同,但在登簿数据存储管理方面可以将内部数据存储体系统一,而登记簿可根据各自的规则从统一的数据存储中生成各自标准的样式。同时,因为土地承包经营权是以户为单位,其证书样式则可采用“集成版不动产权证书”的样式。

 

 

     与其他现状数据之间的衔接

     部分承包地块在二轮承包时,其承包土地用途为耕地,但因建设用地占用、退耕还林等历史原因,土地用途发生了变化,导致承包地块与集体建设用地、林地使用权、土地利用现状数据等存在差异,系统需支持对其进行分析和更新处理。

 

     【编后记】

     自2015年《不动产登记暂行条例》落地实施以来,武大十博积极投身于不动产登记信息化建设工作,总结形成系列创新研究成果:基于全国首批不动产登记试点经验,首创市县不动产统一登记信息化技术体系,解决了不动产统一登记中数据资源短期内难以整合到位、信息平台重构、技术标准缺位、辖区内首本不动产权急需证颁发等问题;构建了多源异构不动产登记数据整合技术体系,实现了各类登记数据有效整合要求;构建了“互联网+不动产登记”新型服务模式,强化实体不动产登记大厅与网上服务平台融合发展;构建了区块链+自然资源(不动产)登记模式,助推不动产登记载入2.0新时代。

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     随着系列成果不断应用和广泛推广,武大十博以创新迎万变,在信息化助推不动产登记便民利民的路上,初心不改、热诚不减、持续发力。后续,小编将持续关注新时期不动产(自然资源)统一登记平台的最新动态,第一时间为大家分享和解读,敬请期待。

 

2019年4月12日 18:08
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